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楼价直逼桂城,北滘会是下一个千灯湖板块吗?

楼价直逼桂城,北滘会是下一个千灯湖板块吗?

近日,顺德北滘中海悦林熙岸开盘,均价创造近年北滘楼市新高,超越大良,直逼桂城。北滘新城楼市真的有那么热吗?记者近日走访了北滘新城部分楼盘及相关专家。

产业大镇 高学历人才近10万

改革开放以来,顺德北滘逐步发展成为地区生产总值超600亿元,国内唯一拥有2家世界500强、双千亿企业,13家上市企业的经济强镇,这是北滘交出的时代答卷。

统计数据显示,目前北滘高学历人才接近10万人,其中博士接近2000人,硕士超12000人,本科生超85000人。过去三年北滘人口流入接近28000人,每年超过8000名佛山新市民落户北滘,其中大部分是高学历人才。北滘高层次人才云集与美的、碧桂园两大世界500强企业对高端人才的虹吸,功不可没。

而北滘新城作为北滘镇重点发展新城区,加之广州地铁7号线西延顺德段及大学城卫星城的建设,有关卖家预计到2020年北滘新城高端就业人才将达到8万~10万人!而人口结构变化,将成为主推中高端消费的力量。

配套成熟 路网交通仍有瓶颈

经过多年沉淀和积累,北滘新城在教育、市政配套、医疗、商业等多方面已趋于成熟,北滘公园、北滘文化中心、北滘市民活动中心、北滘体育公园、君兰河堤公园、岭南和园等大批配套落成,可满足大部分业主对美好生活的需求。特别在教育方面,北滘最为引人关注的是近年打造的华师附属北滘学校,学校为省级示范学校,小学部已于2018年开学,初中部也于今年开始招生。

虽然华师附属北滘学校已开学,但学位不足问题今年已开始凸显,未来还有众多楼盘交楼入住,学位将会越来越紧张。

一直以来,北滘新城的路网交通存在短板,其东面主要通过105国道接驳,而西面则通过林上路与周边连接,然而,林上路也改造了多年仍未完工,当前接驳线路比较单一,出入北滘新城的畅通度和便捷度均有待提高。

成交放缓 楼市步入平稳状态

楼市也创造了一个神话,从2017年到2018年,一条广州地铁7号线西延顺德段将延伸到北滘新城的消息,使得北滘楼价在一年间翻倍,北滘楼市从价格洼地变身为价格高地。

2019年以来,北滘楼市经历了短暂爆发式增加后,逐步迈入平稳状态,成交量放缓,楼价平稳。

近日,记者走访了北滘新城部分楼盘。在合景天銮,虽然不是周末,但销售中心内咨询的客户不少,据悉,该盘目前在销售三期产品,四期尚未开建,月底会加推一栋全新产品,户型面积主要有85平方米、96平方米、105平方米三种。

合景天銮31楼鸟瞰北滘新城。/梁瑞卓摄

而位于林上南路南侧的中海悦林熙岸,记者走访时正好赶上楼盘的渠道销售推介。据介绍,该盘已于6月开盘,是北滘新城价格最高的一个楼盘。该盘是去年3月,中海最终以“总价184962万元+30633平方米配建+2.1万平方米自持面积”竞得的焦点项目。

据悉,目前北滘新城销售相对平淡,特别是一些高价楼盘,不走渠道营销、一二手联动,就很难走货。广东粤湾数据研究院统计数据显示,今年上半年,北滘新城主要在售新盘5个,网签总数为849套,其中网签量最大两个盘为合景天銮、美的绿城凤起兰庭,分别为320套、255套。

据不完全统计,北滘在售楼盘中,广州客比例普遍不超过三成。汇诚鸿图房地产顾问有限公司总经理刘世恩表示,目前,北滘楼市以本地需求为主,也有部分顺德其他镇街与广州客到北滘置业。随着北滘城市化水平提升,禅城、南海桂城等中心城区市民到北滘置业的意愿逐步提高。

业内声音:乐观OR谨慎北滘众多利好有待兑现

对于佛山每一块有潜力的楼市板块,商家都喜欢与千灯湖板块作比较,甚至打出“下一个千灯湖”旗号,对北滘板块的发展,目前市场有不同的声音。

绿城中国佛山公司副总经理陈金海认为,北滘是全球知名的制造业基地,产业发展推动了人才流入,政府策略先行,与13所高校签订战略合作协议,规划大学城卫星城,大量引进广州大学城人才。“我们这几年在北滘,目睹了这个城市经济欣欣向荣,华师附属学校、悦然广场和美术馆等配套资源先后落户,整个城市面貌不断更新,就好像有一股巨大的能量在推动北滘向上,前景不可限量。”陈金海说。

而刘世恩同样看好北滘楼市的发展前景,首先北滘毗邻广州番禺,靠近禅城、桂城、佛山新城,地理位置优越。其次,北滘的城市化建设近年进展很快,当前北滘新城无论城市面貌,还是商业、教育、文化、医疗配套都初具现代化城市雏形。更重要的是,北滘高端产业配套规模大、档次高(如美的库卡智能制造产业基地、国际机器人产业生态园、世界级无人机项目都是千亿级大项目),大批高端企业、巨量高端人才不断涌入北滘,有效提振了北滘楼市对人居产品的需求。

佛房网创始人张旭辉认为,北滘新城是目前佛山唯一有能力挑战千灯湖片区的潜力区域,由于还有众多利好有待兑现,正处于片区价值腾飞的加速上升期。

而合富研究院高级分析师曹绍林对北滘楼市则持谨慎看好态度。“为什么我谨慎看好北滘楼市呢?2017、2018年那两年,顺德北滘楼市价量齐升,非常火爆。从2019年开始,北滘楼市步入稳步发展状态,上涨空间有限。所以我主张可以购买自住,不建议投资。如果硬要在北滘附近投资,不妨考虑邻近的顺德陈村、乐从等片区。”(文/梁瑞卓、招敏枝、韦廉 实习生谢映惠)

TOD将是佛山楼市发展大方向之一

绿城中国进驻佛山房地产市场4年,其在顺德北滘新城板块打造的首个TOD项目将在未来两月内发售,日前,绿城中国佛山公司副总经理陈金海接受了本报记者专访。

问:绿城中国进入佛山已经四年,你对佛山这座城市有什么印象?

答:我们进驻佛山四年,一是深刻感受到佛山的包容性,对人才的吸附力很强,对产业发展起到基础作用;二是传统文化,许多岭南传统民俗文化,例如龙舟、武术、醒狮,还有非遗的木版年画、香云纱等,深刻感受到这片土地的精神,敢为天下先、务实、团结、有担当;当然还有佛山的美食,佛山人对美食烹制的执着已是一种工匠精神了。佛山人民生活水平高,对美好事物也充满向往,这个特质跟绿城很相似。

问:长三角城市群轨道联网后苏杭等城市价值的快速提升,佛山有何借鉴?

答:长三角城市群通过密集的轨道交通联网,各城市间的距离在缩短,产业和文化上互融互通,吸引了附近及全国各地的人才汇聚,整个区域发展成为经济实力强、具有国际竞争力的城市群之一。各城市大力发展轨道交通枢纽的建设,如引入国际先进的TOD建设模式,以公共枢纽为中心辐射发展“微型城市”,是一种提高土地利用效能、激发产业发展、聚集人才精英的开发模式。

近年佛山轨道交通、路网建设在推进,据不完全统计,广佛双城规划的连接轨道达40余条,有轨道的地方,必然激发产业经济,而产业经济的发展需要大量人才,如何满足人才的工作、生活需要,则是我们作为房产开发商要思考的。引进先进的轨道建设理念、围绕轨道枢纽进行城市建设等,将是佛山楼市发展的其中一个大方向。在粤港澳大湾区的互联聚合下,未来的佛山,城市价值必将得到快速提升。

问:杨柳郡北滘项目有什么独特之处?主要针对什么客户群?

答:杨柳郡是绿城中国TOD的专属创新品牌,是一个以轨道交通为载体,集居住、商业、办公、文教、休闲于一体,具备“年轻、复合、活力、便捷”特征的“理想生活样本”。

北滘益丰TOD的规划中,唯一坐拥江景资源的在售项目,就是顺德杨柳郡。就目前来看,国内几乎没有一个城市能把交通枢纽和城市公园两者兼顾,这也是很多TOD项目面临的不足,追求枢纽快效率,意味着不可避免地要远离绿色慢生活。而顺德杨柳郡选址在23公里潭洲水道景观的头排,紧邻君兰河岸公园,在快与慢,轨道交通与生态之间找到更好的平衡,集合“中央车站”和“中央公园”,造就了顺德杨柳郡区别于其他项目的独特优势。

杨柳郡,这个名字的由来颇有诗意。绿城集团创始人宋卫平先生说过,绿城通过建造好的房子,注入多元诉求的园区文化,从而引领年轻的一代奋发向上,过上理想生活。希望能“用一枝杨柳召唤一座城市的春天”,这就是“杨柳郡”的来源。(文/佛山日报记者陈海生

本期话题:禅桂客是否还会来北滘买房?

本期主持:梁瑞卓(佛山日报资深媒体人)   

本期嘉宾:张旭辉(佛房网创始人)

短短几年间,北滘楼市从佛山价格洼地跃升至价格高地,楼价直追桂城。北滘楼价上来后,禅城、桂城跨区购房客户到北滘买房的热情还有多大?

1、客源构成及变化

张:统计数据显示,北滘购房客有六七成是顺德人,少数配建人才房的楼盘有小部分外区客。随着优粤佛山卡A卡、B卡、C 卡、T卡政策出台,今年有一个一环东线南线交汇项目广州客占比超过1/3。总体来说,北滘楼市更依赖本地客群消化。

梁:随着楼价上升,北滘楼市客源构成也在不断变化,2017年、2018年,由于广州地铁7号线西延顺德段规划建设的刺激,吸引了大批广州客及禅桂客来投资,非本地客占比超五成,但随着北滘楼价稳定,广州客已回落至最多三成左右,禅桂客也很少了。佛山地铁3号线开通后,禅桂客比例或许会有所增长,但乐从的位置优势更大。

2、对禅桂客的吸引力

张:个人认为要将自住需求同投资需求区别对待,从自住的角度看,如果工作生活不在顺德,北滘是不适合禅桂客自住的。

从投资角度看北滘新城核心区,因两个世界500强企业拥有大量人口流入基础,而且硬件配套逐步完善,城市升级已日新月异,可以说北滘新城是目前佛山唯一有能力挑战千灯湖片区的潜力区域,由于还有众多利好有待兑现,目前正处于片区价值腾飞的加速上升期!

不过,投资北滘也要谨防一刀切,不是所有住宅项目都可以买入,因地施策很有必要!   梁:从乐从到北滘,行程需要近30分钟,到顺德大良才40余分钟,所以北滘的交通对禅桂客没有什么吸引力。禅桂客对价格比较敏感,楼价都直逼桂城了,价格已毫无优势,比环境又比不过佛山新城,除非有较大升值预期。

3、发展瓶颈

张:严格来说,个人不同意北滘新城核心区域价值缓升存在瓶颈,受当前金融政策及疫情的大环境影响,稳地价稳房价稳预期是主旋律,决定了整个北滘镇新房网签均价或缓步微升,北滘镇各项目的升跌幅度不一,雄踞优势地段如轨交上盖、坐拥优势稀缺资源如景观或学位的项目,楼价长期缓缓微升的大趋势难以逆转。

梁:制约北滘楼市发展主要还是交通问题,目前途经北滘的轨道交通尚未开通,主要路网还在建设及改造,很难吸引周边客户群,要往上有较大突破,就必须与禅桂、广州番禺完全融入20分钟生活圈内。名校资源虽是北滘的优势,但今年学位开始出现紧张,镇政府已有新校规划,重要的是引入更多优质教育资源。(文/梁瑞卓

原标题丨楼价直逼桂城,北滘会是下一个千灯湖板块吗?

来源丨佛山日报

编辑丨钟静文

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