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佛山在线

老房子价值何在

本期嘉宾

梁瑞卓(佛山日报社资深媒体人)

杨东立(佛山市合富置业房地产顾问有限公司总经理)

按照市场规律,商品住房在过了一定期限,价值就开始降低,越往后价值锐减就越快。那么,对于那些超过三十年楼龄的老房子,它的剩余价值在哪里?

楼龄与楼价关系

梁瑞卓:同一地段的二手楼卖得并不定比一手楼便宜,有时候甚至更贵,经常出现一、二手倒挂现象,特别是5年内的次新楼体现得更加明显,比如保利东湾小区超过25000元/m2的二手房很多,但附近的一手楼则普遍在21000元/m2~23000元/m2。这主要是因为这些次新楼交易后即可入住,而且经过几年开发,周边配套较为成熟,即买即享; 而新盘普遍还要过两年才交楼,周边配套相对不够成熟。

杨东立:一般住房楼龄与楼价关系,10年内达到价值高峰,超过15年住房的剩余价值就开始降低,超过30年降得更快。因此,10年内的次新楼售价超过附近一手楼是很正常的。

老房子的价值

梁瑞卓:去年底有朋友想在桂城入手一套二手房,解决小孩读书问题。看了一些老房子,单价12000元/m2~13000元/m2,楼龄普遍超过30年,非常破旧。

另一位朋友在2016年以140万元卖掉惠景城一套90多m2老房子(20多年楼龄),后用差不多的价钱在禅西新城买了一套约100m2的江景楼。惠景城老房子值钱,很大程度是因为周边有惠景小学、惠景中学。

杨东立:有优质学位配套的二手房是不怕买的,此类物业流通性很强,转手也会很快。

住房的价值不单单是土地加房屋价值,还有城市价值,下降的仅仅是房屋价值,即钢筋混凝土价值,其土地价值和城市价值是上升的。这里的城市价值主要指景观、学校、医院、商业等配套。所以,虽然老房子钢筋混凝土价值已不大,但其他附加价值会增加。一套30年楼龄的房子今年是100万元,过了5年还可能是100万元,中心地段老房子的流通性还是较好的。当然,“30年河东,30年河西”,也会存在城市中心转移导致的价值下降。

哪类住房更保值

梁瑞卓:商品房一般超过30年就较为老旧,一方面是因为建筑设计缺乏文化底蕴,另一方面是建筑质量,且缺乏必要保养。因此,住房要保值,除了地段好、配套成熟因素外,选择建筑质量好、物业管理好的楼盘才更保值。

杨东立:其实,住房保值与物业管理关系更为密切。只有拥有良好的物业管理,住房才会保持较高的增值率。毫无疑问,中心地段、配套成熟、拥有稀缺资源又有良好物业管理的住房最为保值。中心城区一套老房子,甚至比郊外一栋别墅更值钱。

原标题丨老房子价值何在

编辑丨林晓筠


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